房地产投资者的10个税收技巧



彼得·贾诺利

确保您了解这10个提示和技巧,从而每年最大程度地利用纳税申报表。

 博客ger: 总经理Peter Gianoli 投资者协助

在新的财政年度开始时,如果您想对税收和投资物业有所了解,那么房地产投资者应该特别注意一些注意事项-特别是初次投资者。您可能会认为您已涵盖所有扣除和例外情况,但即使是最有经验的投资者,在税收和投资物业方面也常常会犯错误。

为了使您的过程更轻松,我为房地产投资者概述了10个快速税收提示。此列表当然并不详尽,但是希望它是开始学习税收和房地产投资的有用地方。

税务提示1:管理您的资本利得和损失

最大化投资物业税收减免的第一个技巧是管理您的资本损益。如果您在财政年度中获得了资本收益,则可以通过将其与当年发生的资本损失或交易损失相抵销来将其最小化。同样重要的是要记住,如果资产持有时间超过12个月,您可以获得50%的资本收益折扣,因此在考虑出售时机时这一点很重要。计算资本收益的相关日期是合同日期,而不是结算日期。如果没有足够的收益来消化当年的损失,也值得考虑将任何资本损失结转至未来年度。您可以无限期结转亏损,但不能结转亏损。因此,如果您获得了资本收益,则可能希望触发亏损以抵消它。

税务提示#2:如果您在下一个财政年度不出租房屋,请结转费用

如果您的租户已经搬出,或者您不打算在下一个财政年度再次租用您的财产,那么在本财政年度结束前产生任何计划的支出是很重要的。这意味着要组织要完成的工作(即使您尚未付款),因为如果您现在不承担费用,那么如果您没有赚到任何租金收入,就无法在下一个财政年度要求这些费用在财产上。

税务提示#3:别忘了申请旅行

税收和投资财产索赔不仅与财产本身有关。实际上,检查投资物业所产生的所有费用都是可抵税的,包括差旅费,因此在查看投资物业的减税额时,请记住分配适当的部分。

税务提示#4:考虑预先付款

考虑税收和投资财产时要表现得聪明。如果您有杠杆投资,则可能需要考虑预付明年的利息,以立即获得税项减免。您还可以通过预付明年的保险费或提前支出6月30日之后的支出来扣除。

税务提示#5:购买电器和设备时应考虑的事项

通常,诸如烤箱和热水系统之类的电器和设备会随着时间的流逝而贬值。因此,如果您在6月份购买商品,则只能索取一个月的折旧,这只是您花费的一小部分。如果您知道有任何大件物品需要在不久的将来更换,请考虑在财政年度初期进行更换的最佳时间。

税务提示#6:300美元以下的商品可立即注销

购买此值附近的物品时,请考虑到这一点。在一件商品上花费340美元而不是280美元会影响您立即注销该商品的能力。这种性质的投资物业税减免很容易记住。

税务提示#7:财产所有者的数量会影响结果

令人惊讶的是,财产所有者的数量及其所有权百分比会严重影响纳税时间和要求扣除投资财产税的情况。例如,300美元的测试适用于个人所有者的财产份额。如果一件新商品的价格为580美元,并且该物业在两个人之间平均拥有,那么该商品将有资格立即注销,因为每位所有者的价格低于300美元。

税务提示#8:对既有财产的首次维修不能免税

当涉及税收和投资物业时,许多投资者并不知道对既有投资物业进行的首次修理不能免税。如果在购买投资物业时需要更换地毯,这将是一个改进。另一方面,如果在租用时地毯开始显示出磨损的迹象,则更换费用将被扣除。同样重要的是不要偷偷摸摸,因为等待多长时间都无关紧要。如果您在购买物业时需要更换地毯,那么如果您等了数年才能将其扣除,则不能算作扣除。最初的所有维修工作都将增加您的成本基础(从最终的销售价格中扣除这笔费用,以计算出您的资本收益),这也是为什么通常要花钱建造新物业而不是购买已运行的旧投资的另一个原因故障,需要立即维修。

税务提示#9:了解何时将更改视为一项改进

如果维修不将其恢复到原始状态,则可以成为一项改进(不可扣税)。例如,您可能在屋顶上有开裂的瓷砖,但是如果您决定用金属屋顶代替屋顶而不是更换开裂的瓷砖,则该更改将被视为一项改进且不可抵扣。但是,规则总是有例外。举例来说,即使地毯没有恢复原状,去除地毯并抛光现有的地板也是可以扣除的。如果树木患病或造成损害,则可以要求砍伐树木;但是,如果您认为这棵树将来可能会造成损坏,则无法索赔。同样,如果您决定不喜欢与修剪树木或修剪树叶相关的维护工作,则不能要求删除树木。如果您不确定自己可以要求什么,最好在产生任何费用之前咨询物业经理或会计师,以确定您是否有权要求扣除。

税务提示#10:如果您完全替换掉某些东西,就不能要求立即扣减

如果您要整体替换某物,而不仅仅是替换损坏或损坏的部分,则不能立即对投资物业要求减税。例如,如果围栏的面板损坏,而您要更换整个围栏而不是仅更换面板,则不能将其作为维修扣除。如果您在厨房的橱柜门坏了,并且更换了所有厨房橱柜,而不是简单地固定门,则同样适用。重要的是要知道,在这些情况下,所有支出都无法扣除。同样,价格低于$ 1,000的商品在第一年将有资格获得18.7%的折旧,因此,如果以$ 1,600的价格购买热水系统并且该物业由两个人平均拥有,则其价值将低于$ 1,000和折旧。第一年将适用18.75%的费用。

最后,我建议所有房地产投资者都找到一个经验丰富的会计师,他了解税收和投资房地产市场,并可以为您提供所有需要的建议-不仅在财政年度开始时,而且在全年都可以。

彼得·贾诺利

彼得·贾诺利

彼得·贾诺利于2011年加入荷兰银行集团成立 投资者协助。彼得在房地产行业拥有超过15年的经验,曾在该国一些主要的开发项目中工作,在他的整个职业生涯中,他监督了价值超过10亿美元的房地产的销售和结算。彼得还是一位备受追捧的公众演说家,他对澳大利亚和世界各地的听众进行了有关房地产营销和投资等方面的教育。

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