不买房的5个理由



 凯特·巴科斯(Cate Bakos) 投资者一直在寻找下一次购房的机会-但是当您需要说``不''时有五种情况。 

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买家经常与我们联系以“讨论概念”或“制定战略”,但通常他们已经做的事情是在寻求建议或制定战略之前就置身于一处物业,在很多情况下,该物业是糟糕的主意。不购买房地产的原因有五个,而这五个原因可以为想要做出明智的购买决定的买家提供良好的服务。

原因一-将个人和情感购买决策调整为投资购买。
从度假屋到上大学的孩子可能居住的房屋,从失去的25岁梦想的重建,到有一天可能成为精简房屋的新房屋,以情感为目标的投资物业,这是一个坏主意。

每位精明的投资者都会同意,优质投资物业具有四个关键属性:
1.真正和持续增长的驱动力
2.与投资者所需现金流量相匹配的租金收益
3.严格的空缺率
4.质量目标的租户池

四分之四是黄金。管理四分之三是可行的。一旦投资者仅实现四分之二,该策略便开始令人沮丧。只有达成一项是灾难的根源,而达成零通常意味着迫在眉睫的损失迫在眉睫。

我们经常喜欢在哪里居住,度假或居住,因为我们的退休垫没有获得四分之四的分数。以度假屋为例。他们通常最多只能打出零或一。

将单位定位为即将到来的大学生儿童可能是灾难性的举动。毕竟,如果您回想起18岁时与校外同住的人,那么可以说您不一定要针对自己财产的租户人口统计。而且,当您的孩子虐待物业或停止支付房租时,带他们自己的孩子到法庭非常困难。

保持务实,以数字为导向的方法对于任何成功的投资购买都至关重要。

原因二-追逐负资产负债税优惠和/或折旧
我永远不明白为什么客户会以节省税金为唯一重点来找我们。要求减税意味着您正在亏钱-无论是租金收入的短缺(以抵押贷款和其他支出为基准),还是贬值资产老化且吸引了折旧减记。

负资产负债和折旧收益只有在资产本身的资本价值增长速度高于所有者所承受的亏损速度的情况下才值得。以其他任何方式拥有它充其量只是妄想。瞄准一个位置或资产类型不超过市场但仍承受亏损的目标确实是一个悲惨的故事。

原因三-帮助朋友/家人
无论是以需要时在朋友头上盖屋顶的形式,还是购买家人朋友的财产以帮助他们避免买卖过程,以善良的撒马利亚人态度做出购买决定都会产生可怕的后果-以及通常是为了友谊,而不仅仅是金钱上的投资。

我回想起我的抵押贷款经纪人期间的一位亲爱的客户,他是在预算紧张的情况下在住房佣金区购买了房产。她的计划是安置一个朋友和他们的小孩子以补贴租金。但是,当她的朋友遇到一个新的男朋友并决定与他搬家在经济上更可行时,我的客户被留下了一份艰苦的财产来出租,并且由于她的急需朋友的兴奋,该客户可能以高于市场价值的价格购得当时的输入。

帮助朋友是一回事,而与他们做商业决定则是另一回事。买家在与朋友/家人开展业务之前,需要考虑其过失,假设和最坏情况。通常,对友谊的负面影响要比经济损失难得多。

原因四-超过五年的前瞻性计划
我本人对此感到内and,我直接了解了如何无法真正决定生活的方向,这使我们超出了几年的时间。

早在我们女儿出生时,我们可能做了许多新父母所做的事情-那就是我们想要为她创造生活的梦想。我们把目光投向了霍巴特的生活。在这个令人惊叹的海上城市中,享受清脆的寒冷秋天,惠灵顿山上的冬雪,最重要的是,这是一个舒适的小城市,拥有一些我所知道的最美丽的时期房屋。我们的计划是从她上学开始就搬到那里。

因此,经过快速的计划和许多激动,我们经过三次探访,在Goulburn Street West Hobart找到了我们的“永远的家”。令人惊叹的红砖四卧室联邦时期美人,可以欣赏到城市的壮丽景色。

我几乎不知道我对财产的热情和作为拥护者的生活会为我在墨尔本市场赢得一席之地,开展令人兴奋的宣传业务。而且我们可能没有考虑到我们对小女孩成长的感觉,而让我们在比霍巴特更广阔的城市中追逐自己的梦想。

我们的生活在墨尔本,而霍巴特现在对我来说简直是一座城市。我将良好的资金投入到了一家性能不如市场的物业中-实际上,该物业的表现不佳,而我们的四名男大学生的住户(可能还有他们的四个女友)已经为这座华丽的老房子造成了很大的磨损。事后看来,这是一个糟糕的商业决策。

原因五-因为便宜而买
出于各种原因,房地产是便宜货。关键是要弄清楚原因是情境还是物理原因。情境可能与供应商的时间安排有关,或者可能与他们的谈判立场(或缺乏这种情况)有关,或者与一次市场上突然涌现出类似房产有关。有时候,就像代理商错误地在总决赛或长周末中预订拍卖日那样简单,因为大多数人都分散了对财产的注意力。这些情况对于买家而言可能是神话般的。

但是,购房者通常倾向于购买房产,因为出于物理原因,这是一笔便宜的交易。这些原因可能包括位置(繁忙的主干道,在工业现场对面),融资困难(这些类型更难发现和需要研究;非主流分区或产权类型是银行拒绝这些类型的两个主要违法者)资产),或者可能是该物业处于可怕的状态。后者是可以原谅的,但前两个不是。

确保讨价还价是一回事,但是如果由于资产问题而使资产长期无法正常运行,那么从一开始就不是一个好选择。

 凯特·巴科斯(Cate Bakos)

凯特·巴科斯(Cate Bakos)

凯特·巴科斯(Cate Bakos)于2003年离开化学领域,进入房地产行业。她作为上市代理人和抵押贷款经纪人的经验使她在与买家合作和塑造投资者经验方面处于有利地位。

2013年,凯特(Cate)入围了“年度澳洲电信(Telstra)年度女商人”决赛,并入围了“年度REIV年度买家代理”。

凯特(Cate)于2014年离开她的前雇主和董事职位,创立了凯特·巴科斯(Cate Bakos Property);维多利亚州一家精品店,专为她的忠实客户而设计,是“买方倡导”业务。要了解有关Cate Bakos Property的更多信息,请访问  www.catebakos.com.au

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