成功购买阶层的10个秘诀



尼克·维纳

由于他们的相对负担能力和在租户中的受欢迎程度,越来越多的投资者将公寓添加到他们的房地产投资组合中,但是并非所有公寓都能提供相同的回报。如果您购买的是分层产权的房地产,则有10个因素会影响您的投资回报。 

博客:尼克·维纳(Nick Viner),买方代理, 买方网域 

在考虑下一次投资购买时,您可能需要认真考虑购买分层物业。单位的维修和保养费用通常少于房屋所需的费用,租金回报可能更高。分层物业可能是明智的投资。

因此,如果您目前正在考虑购买分层公寓,请考虑以下10件事。

1.地税
分层所有权意味着分担费用–做好准备。您的分层征费是对物业的公共区域的保养和维护的强制性付款。

在悉尼内区,标准两居室单元每季度的征费超过1,000至1,500美元的情况并不少见。您需要将这些付款计入预算。房东而不是房客负责支付征费,因此您可以考虑购买地价较低的单位。但是,如果征费太低,则可能是因为忽略了必要的维护。

2.占地面积
如果您需要借贷购买资金,请找出您的贷方与规模有关的标准。一卧室公寓可能是您想要的,但如果它不足50平方米,您可能会很难获得贷款。

3.规模经济
小就是美丽。精品店是独一无二的。在所有条件都相同的情况下,您应该选择较小的公寓楼(最理想的公寓单位是10到12个单位)。较小的区块往往更受欢迎,这从长远来看有利于资本增长。

4.旧与新
有时,平衡年龄,外观和实用性很重要。 1960年代至1980年代的某些红色或金色砖砌公寓楼看起来并不吸引人,但它们经久耐用。

另一方面,较新的单元通常具有更好的布局,通常还有第二个浴室。但是,您应该知道,许多较新的公寓大楼更有可能报告缺陷。计划中或新设立的部门可能对希望从税收折旧中受益的投资者更具吸引力。

5.投资者和业主之间的混合
一般而言,自住者要照顾自己的财产,而租房者则不太愿意这样做。因此,我建议您从当地房地产经纪人或阶层经理那里找出投资者与业主之间的比例。

6.细则
日常法规中包含了日常要做和不能做的事情的细节。雪貂的杰克还是贵宾犬的路易(Louie)可以居住,这是章程的问题。 每个业主立案法团都采用自己的细则,宠物排斥并不少见,尽管一些州法律规定层级委员会有责任在实施禁令之前将宠物定义为滋扰动物。 因此,请在购买前检查并确保将副本提供给租户。

7.设施
游泳池,桑拿浴室,健身房,水疗中心甚至是电梯都是奇妙的发明,但是如果它们恰好是您的分层建筑的一部分,您将通过分层征税来补贴其维护。较新的地层开发可能会附带任何或所有这些出色的设施,但要为大量的地层税做好准备。

8.需要寻找的东西
据报道,在长达约10年的历史中,透水率很高。这不是引起恐慌的原因,但建议保持警惕。合格的建筑专业人员进行仔细检查是解决任何疑问的最佳方法。

如果该单元看起来是新装修的,那么在新购买者的眼中,这通常是一笔红利,但即便如此,还是要检查当前(或以前)的所有者是否已获得所有者公司的许可才能进行更改。如果事实证明工作是在未经授权的情况下进行的,则业主立案法团可追究新业主对共同财产造成的任何损害的责任。而且,您真的不想发现这笔钱有多昂贵。

9.地层检查报告
要真正知道您要购买什么,请仔细查看该物业的管理历史。更好的是,请一位专家代替您执行此操作。来自悉尼Surry Hills的Premium Strata的Inger Brettle说,她将始终建议潜在的买家研究分层报告:“它告诉您征收的确切税款,是否设想了任何特殊的征税,即使建筑物中是否存在任何不和谐之处。以及业主立案法团是否有足够的保险”。

还建议检查资产负债表,以确保业主立案法团是经过认真管理的,具有公平负责任交易历史的实体。

10.被告知
知识就是力量。您越了解影响价格的各种因素,就越能评估它们。研究可以像与该地区的代理商进行交谈一样简单,也可以进行Google搜索以找出市场在相同或附近郊区与同等财产有关的情况。 

尼克·维纳

Nick拥有超过10年的房地产律师从业经验,他发现,越来越需要帮助购房者和投资者找到理想的房地产并实现其房地产目标。通过对细节的关注,对房地产的热情以及对提供卓越服务的关注,尼克致力于确保您获得最高质量的房地产建议。

他是...的校长 买方网域

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