‘我们从繁荣走向萧条’



‘我们从繁荣走向萧条’

就像澳大利亚的采矿小镇一样,这没有代表房地产发自内心的潜在风险-这三个现实世界的投资者都意识到这一点。现在的问题是,他们应该卖掉还是坚持下去?

 艾琳·威尔斯(Aileen Wills)购买了Gladstone和黑德兰港的物业:

“在全球金融危机之后,我在黑德兰港的一家矿业公司工作,整个行业蓬勃发展。那是进入投资的好时机,我决定购买一所旧房子,我知道在经过几处装修后,它将给我带来丰厚的租金回报。

我必须在该物业中住六个月才能获得首个房主补助,然后花了八个月的时间和200,000美元来完成这项工作。似乎投入了很多钱,但它却物有所值,因为价值从420,000美元增加到895,000美元,我以每周2,200美元的价格获得了为期五年的租约。

大约六个月后,我得以利用该物业的股权又获得了另外两个投资物业,其中一个位于昆士兰州格拉德斯通的区域中心,该区域位于1200平方米的地块上,有可能被开发成五个住宅。

三年来,这两个物业积极调整并以高利率出租。然后,采矿业的繁荣达到了顶峰,并开始转向,这一切都是坏消息。

我最初在黑德兰港(Port Hedland)的最初投资原来是每周2200美元,现在却降至580美元,几乎是最初租金的四分之一。市场上有太多库存,您必须降低价格以保持竞争力,或冒着空置房产的风险。我宁愿以580美元/周的价格租用它,也不希望有更多的租房目标,而根本没有租户。它仍然在掩盖自己,但是谁知道它会从这里去哪里呢?

我在格拉德斯通(Gladstone)的房地产开发计划也必须搁置,因为那里市场上的库存太多,人们向左,向右和中间打折。市场触底,我希望现在可能会开始稍微回升。我仍在权衡是留下还是出售的问题。”

玛丽和她的丈夫在西澳纽曼购买了两处房产:

“ 2011年,我们选择了在纽曼的第一笔投资物业,这是一套两居室公寓,已出租给一家矿业公司。我们之所以被该地区吸引,部分原因是该地区高比例的矿业工人带动了该地区天价高昂的租金,但主要是希望我们能够在短期内快速获得资本收益-足以还清我们在墨尔本的住宅的抵押贷款。

2013年,我们决定购买房屋和土地包裹。在一个非常令人信服的人的敦促下,他可能最好被形容为部分开发商,部分财产顾问,我们将980,000美元的房产视为我们快速获得财务收益的关键。当时,这类房屋的租金为每周$ 3,000,我们预计当计划在一年内出售时,其价值为$ 120万。在我们开始签订合同时,我们已经出售了两个墨尔本投资物业,以便为我们的纽曼合资企业提供资金。

但是一年之内会有很多变化,特别是在仅由动荡的采矿业驱动的房地产市场中。

尽管我们发布的房屋和土地打包计划的建设时间为16周,但实际上直到去年8月才完成。 16周的时间缩短到了54周,但是据称建筑商和开发商受到了建筑合同中的一项条款的保护,该条款规定,该房产的完工时间将比广告所宣传的时间长得多。

那时,矿区开始崩溃,租金开始下降。必和必拓将许多工人撤出房屋并搬到露营地,他们终止了合同,转而使用飞来飞去的工人,结果镇上发生了很多事情。

除了要支付一所我们知道将在完工时支付的价格的一半的房子之外,一家已经租用另一所房子的公司决定他们不希望续签租约–因此突然间,我们面临着两个空的属性,这完全使我们的世界倒挂了。

尽管四居室的土地和土地一揽子计划已于2014年8月完成,但该租约仅在2015年年中才租出。我们一直期望的房产每周至少能赚3,000美元,现在每周能给我们带来375美元。自2014年5月空置以来,我们的两居室单元现在空缺了12个月以上。

现在,我们正在努力处理三笔抵押贷款-我们在墨尔本居住的房屋以及两笔投资物业。我们的抵押贷款全额欠款,银行威胁要搬回家,我们在挣扎。该部门于2011年以纯利息贷款的价格购买了40万美元,很幸运能获得100,000美元。这所房子几乎卖不出50万美元。卖掉它们毫无意义,因为我们所剩的只有债务,而没有资产。”

埃里克·布朗(Eric Brown)在昆士兰州的鲍恩(Bowen)购买了:

“当我们最近在Bowen房屋上进行统计时,我们意识到,要保留下来,每年就要花掉我们大约18,000美元。我们认为最好卖掉它,因为这在财务上实在是太浪费了。但是,当我们与代理商联系时,他们基本上说,目前没有投资者,也没有开发商。所以我们必须坚持下去,我们别无选择。

这大大减缓了我们投资组合的增长。最初在Bowen物业中捆绑了100,000美元,我们可以将其用于其他购买,但就目前而言,它并没有增长。

计划购买它的原因是它位于R2地带,因此要开发并在其中放置9到11个联排别墅,并且仍有这样做的潜力,但目前只是花了很多钱。

该物业每周的租金收入为350美元,这在财务上是可行的,但是由于该地区的经济状况恶化,我们不得不将租金调整为每周200美元。我必须提供非常便宜的租金才能保持住所的位置,并确保它不会损坏。

在此阶段,我们唯一可以考虑做的事情就是进行一些整修或基建工程,以使每周租金恢复到以前的水平。这些作品将以奶奶公寓或浴室和厨房装修的形式出现。我们目前正在与Bowen代理商讨论成本核算,以查看这些数字是否累积起来,或者我们是否会浪费更多的钱。我们无法保证我所花的钱会得到回报。 

我现在听起来很沮丧,但我确实相信Bowen会卷土重来。我一般不是一个消极的人。有积极迹象表明,计划中的煤矿将克服环境挑战,并很快上线。如果该地区的命运有所好转,我将坚持住房子并进行开发。”

 

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