自开始投资以来我学到的3件事



夏

夏霞(Michael Xia)现在拥有庞大的14个物业组合,但这并不意味着一切顺利。这就是他一路发现的东西。

我有几年疯狂的房地产投资。当我刚开始的时候,有很多头痛。

但是,就像任何优秀的投资者一样,我从错误中汲取了教训,以便可以简化购买流程并更快地摆脱日常工作。

两年多一点之后,由于投资组合的成功,我设法退出了主流劳动力队伍并开始了自己的事业。这是我在此过程中学到的。

1.专注于高收益房产并不会使您失业

刚开始时,我不会碰低于7%的房地产。当时我使用的是买主经纪人,这种策略得到了加强,导致我在一个名为Nambucca Heads的小镇购买了一座物业,该小镇距离科夫斯港(Coffs Harbour)约25分钟路程。

该物业需要大量工作,而我最终花了很多钱。我以155,000美元的价格购买了这套房子,并花费了40,000美元进行装修,并支付了10,000美元的买方代理费。之后,它的价值为23.5万美元,所以我赚了一点钱,但钱不多。

现在的租金为每周295美元。

我再也不会在Nambucca Heads购买了-如果再有时间,我会在CBD附近购买。

就可以产生正收入的事实而言,该物业很棒,但从资本增长的角度来看却很糟糕。它并没有真正接近任何基本动力,人们要么去Nambucca Heads退休,要么去度假。因此,从根本上讲,它没有任何用处。

因此,我从房地产中提取股权并为进一步购买提供资金的机会是有限的,这从根本上减慢了我的投资组合的扩张以及我退出劳动力市场的速度。

2.装修加快了积累阶段,但这并不容易

以低价位价格定位破旧的房产,然后对其进行翻新是我早期购买的一个关键主题。但需要注意的是,这是一种非常难以承受的房地产投资方式。

首先,就像我在Nambucca Heads中所做的那样,资本过度容易。我最初的预算是25,000美元,但由于我的经验不足和技能有限,导致这个数字再增加15,000美元。

但这并不是我翻新经历中最糟糕的。当我决定搬到CBD进行下一次投资时,情况正在好转。我设法买得很好,并确保了三居室的纽卡斯尔房屋远低于市场价格。

我在拍卖会上以225,000美元的价格购买了该地点,对其进行了35,000美元的装修,并对其重估了330,000美元。

那很容易是我最好的翻新结果,并促使我再进行两次购买。但是要说装修让我头疼是一种轻描淡写。这次更多地与我的项目管理和糟糕的时间有关。

我是在11月份购买的,但没有考虑到建筑商会在圣诞节休息。因此,当他们开始工作时,该物业已经有两个月的空缺,过去住在该物业中的孩子们决定多次访问该物业。知道那里空无一人,他们和同学们一起回来了,基本上用大锤摧毁了这个地方。

当时我在悉尼,大约每隔两天,我会接到邻居打来的电话或一个传统电话,让我知道我的住所遭受了更大的破坏。那是一个非常紧张的时期,直到与警察的亲密接触将他们吓跑了,我基本上没有睡上两个星期。 

3.不要专注于自己的住所–走出舒适区

我是悉尼人,几年前我购买了两处悉尼投资物业,然后才决定将投资用作职业替代。我买得不好,但即使是那些房地产也能在悉尼的繁荣中复苏,并产生了可观的股本。

因此,就在两年前,我面临一个艰难的选择。争取在悉尼购买另一处房产,或寻找其他地方。

即使在两年前,悉尼似乎也发疯了。因此,我专注于其他领域。尽管最初在错误的区域购买商品是绊脚石,并且在进行翻新工程时也有距离的专制,但专注于其他投资地点使我拥有了14个投资组合,而实际上这可能是3个或4个投资组合我住在悉尼。

在纽卡斯尔之后,我最近的9笔交易都是在布里斯班地区进行的,因为那里的市场和人数加起来略多一些。它离家不近,将您带出舒适区域,但确实值得。

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