我将20,000美元变成了270万美元的投资组合!



 保罗·格洛索普

在短短的四年内,保罗·格洛索普(Paul Glossop)将2万美元的存款变成了270万美元的投资组合,但他的购买和DIY装修并不总是能带来积极的结果。

当保罗·格洛索普(Paul Glossop)以2万美元的押金在克罗纳拉(Cronulla)购置了一座破旧的小房子时,他最初打算在那里定居。然而,他的投资旅程才刚刚开始–四年半以来,他的房地产投资组合达到270万美元。

在2010年获得悉尼南部的两居室公寓后不久,保罗便开始将其改建为更具现代感和吸引力的住所。 

他说:“厨房有花柜,整个房间都铺着棕色地毯。”

“这种地板在室内摇滚音乐节上效果很好,但其他方面就没有很多。”

但是,该物业的规模较小,因此可以在两个半星期内将其转好。在预算紧张的情况下,保罗做出的自行管理项目的决定得到了回报。

他说:“我们通过从不同的分包商那里获得报价来节省一些钱,而不是使用一站式商店翻新团队。”

在进行这项投资之前,Paul和他的妻子一直住在克罗纳拉(Cronulla)的一处出租物业中。他们被该地区的优质设施和附近的海滩所吸引。他们本来打算第一次购买长期家庭住宅,但是,夫妇俩的成功翻新促使他们考虑其他投资选择。   

保罗说:“我们很好奇,看到翻新能增加我们的权益。” 

“大约一年后,我们为Mount Druitt的一处房产支付了押金。”

此物业的翻新工程所需的预算与克罗纳拉(Cronulla)的预算相似,并需要大量深夜绘画和一名病夫。克罗纳拉(Cronulla)购房后,保罗决定在买家代理的帮助下在德鲁伊特山(Mount Druitt)购置房产。

“有机会与行业专家一起详细分析该物业,这非常令人放心。我们研究了从结构寿命到整个郊区平均租金收益和资本增长的所有内容。”

这次经历也鼓励保罗考虑从事投资事业将如何影响他的家庭生活。 

他说:“我的妻子在房地产投资以外的事业非常繁忙,对此我表示敬意。” 

保罗解释说,在购买之前,他的妻子只见过他八处投资物业中的一处。

他说:“尽管她没有机会参观德鲁伊特山(Mount Druitt)的房产,但她非常信任我,知道我已经完成了家庭作业,并研究了其作为一项良好投资的可行性。” 

他认为,在快速发展的市场中交易时,特别是在涉及受欢迎的投资机会时,这方面的关系至关重要。

他说:“结构上合理且位于理想位置的物业永远不会在市场上占有一席之地。” 

与新

这种快速的响应策略使Paul可以在接下来的坎贝尔镇购买一栋角房。保罗对自己的翻新能力越来越有信心,这意味着他不会被物业混乱的状态所拖延。   

他说:“前花园坐着大约20年的轮胎和旧车。”

“装修费用约为10,000美元。我们用Colorbond替换了石棉屋顶,并给整个地方进行了深层清洁。” 

但是保罗总是有更大的财产计划。看到增加租金收益和减少土地税义务的机会,促使他建造了两居室的平房。

他说:“一家专门从事这种扩展的公司以与我翻新房屋时相同的风格建造了公寓。” 

这项开发的“交钥匙”协议使Paul可以继续全职工作,并允许新租户在公寓竣工之日迁入。 

保罗解释说:“与建筑成本相比,固定收益率约为18%。” 

但是,原始财产的租户阻止了这项投资完全没有问题。由于房客与以前的房主关系密切,因此很少支付租金。 

他说:“没有租赁历史,没有检查报告,甚至没有书面合同。”  

保罗的解决方案是寻找新的租户,并让他们签署书面协议。经验还教会他为以后的所有购买购买房东保险。 

他说:“让您大为放心,因为他们知道诸如租金支付遗失,家具损坏和盗窃等所有问题都得到了解决。” 

在伍伦贡市区的沃里拉购买两处相邻物业时,保罗的保险政策被证明是至关重要的。寻找能够很好地对待房产的租户最终是一项艰巨的任务。 

“三年来,仅这些物业之一,我就经历了八名租户。

他说:“在厨房成为家庭纠纷的拳击台之后,其中一处物业要求15,000美元的保险索赔。” 

保罗将自己的保险政策归功于保护自己的投资,并把这些有问题的入住情况都当作是一个教训。例如,他借此机会回顾了他的租户筛选过程。 

“在对他们为该物业找到的租户不满意之后,我更换了物业经理。新经理接受了我对我正在寻找的租户类型的担忧,”他说。 

保罗还认识到,房地产的资本增长始于但并未因房地产经理找到合适的租户而结束。  

“一旦我们开发出了更强大的筛选流程,我们便为该物业配备了理想的租户将欣赏和维护的功能。”

这些变化完成了工作。该物业的新租户很努力地支付租金,保罗现在每周可获得640美元的租金收入。此外,该物业经过周到的装修,使寻找房客变得更加容易,并带来了100,000美元的资本收益。 

向上游移动

尽管保罗的房地产投资之旅始于悉尼,但他现在认为布里斯班拥有最有吸引力的投资机会。  

“我的注意力已经转移到布里斯班的东南走廊。这就是在未来几个月内出售我的三处悉尼房产的原因之一。”

保罗对布里斯班房地产市场的看法与四年前悉尼的看法相同。  

他解释说:“如果看一下2011年悉尼的经济环境,利率正在下降,失业率很低,工资增长相当可观。” 

“布里斯班现在正在经历类似的模式-在50公里半径内的任何地方似乎都将从中受益。”

尽管布里斯班有令人鼓舞的迹象,但保罗的下一笔投资可能会让一些读者感到惊讶。他决定在Brassall买一栋两居室的别墅,该地区在2011年受到区域性洪灾的严重影响。

他说:“该物业处于一个复杂的建筑中,在一个阶段中它位于水下数英尺之内。” 

在网上找到该物业后,Paul研究了如何防止将来发生洪水泛滥。 

他说:“我之所以决定冒险,是因为布里斯班的“洪水前程”战略给我留下了深刻的印象。” 

他补充说:“自翻新以来,该物业已恢复到完全可居住的状态。”

保罗还被该物业的低价吸引。 2011年它的市值约为23万美元–两年后,保罗以142,000美元的价格购买了它。从那时起,他潜在的风险投资一直在回报。 

“我们很快找到了该物业的租户,自那以来,该物业的价格上涨了16%。”

保罗对物业的资本增长潜力感到乐观。 

“随着时间的流逝,防洪系统只会越来越好,这将增加当地的信心。这种投资应该会在几年内取得成功。”他说。 

尽管始终存在环境危险,但他认为,买家的犹豫可能会成为房地产投资市场中同样严重的因素。事后看来,他认为他最初在悉尼的投资存在很多风险。 

他说:“我的朋友中很少有人能理解为什么在市场饱和,GFC后期趋于平稳的情况下在悉尼购买房地产的原因。” 

“尽管悉尼作为无敌的投资中心的日子可能已经过去,但还有很多话要说的是不要过于谨慎。”

收益与损失

保罗目前的投资组合使他的总资产达到了90万美元,但他认为这也会鼓励自满。因此,他谨慎地将此权益额视为业务,而不是生活方式投资。 

他说:“这笔钱使您对购买决定充满信心,但不应太大地改变您的生活方式或前景。” 

保罗说,对于一些做出糟糕购买决定的投资者来说,股权可能是一个难以捉摸的目标-但也很容易被套走。 

他说:“我最初的目标是到35岁时拥有一百万美元的股权。” 

“股票听起来像个好听的词,但实际上只是取决于市场力量的抽象数额,这不等于您手中有钱!”

他说,装修涉及的数字也可能会误导您,特别是如果您不考虑个人成本。

保罗将他的第三笔投资(位于穆斯韦尔布鲁克(Muswellbrook)的四居室物业)的装修描述为“噩梦”。 

他说:“这栋房屋的年久失修,加上房屋的大小,需要进行7万美元的翻新工程。” 

“我花了三个月的时间,在周五晚上开车四个小时到Muswellbrook协助工作,然后在周一赶回上班时间。”

有时候,财产游戏意味着您最努力的工作所获得的回报最少。直到2012年底,穆斯韦尔布鲁克(Muswellbrook)受到采矿业低迷的重创,并没有显示出复苏的迹象。 

保罗说:“该物业的每周租金已从390美元降至250美元。” 

保罗的意图是购买,翻新和出售该物业,以赚取约30,000美元的利润。但是,该地区的房地产供过于求使房价下跌,并阻止了Paul实现其装修增值。 

“我决定将该物业的保存期限延长,以免产生资本利得税。”

他补充说:“你生活并学习。” 

保罗的经验鼓励他对市场状况保持敏锐的洞察力。 

“现在,我经常使用Google和其他搜索引擎来了解从该地区的人口统计信息到潜在的商业投资的所有内容。

他说:“在购买前将这些情报纳入我的评估中可以帮助做出正确的投资决策。” 

但是,保罗对投资者最深刻的信息要比市场研究更深刻–毕竟,房地产市场并不适合所有人。重要的是要记住,所有房地产投资,无论其规模大小,都具有潜在的财务和情感消耗风险。 

他说:“如果您想增加自己的投资组合,那么就需要适应房地产市场的抽象性质。” 

“如果您不满意大型投资组合带来的风险敞口,那不适合您。没有多少钱值得失去睡眠。”

我将20,000美元变成了270万美元的投资组合!
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