从犯罪现场到装修梦想



从犯罪现场到装修梦想

嘉莉(Carrie)的财产翻新经历始于她还是个孩子的时候,她手里拿着画笔比跳绳花费更多的时间。快进20年,这些技能将帮助她从看起来像犯罪现场的喜感染的财产中获利。

 

该物业是维多利亚州伊丽莎山(Mount Eliza)的三居室房屋,吸引了其他投资者的极大兴趣。嘉莉和她的丈夫马蒂从一开始就反对。 

嘉莉说:“那天我们是第一批看到伊利扎山房子的人。”

“房间宽敞,价格为192,500美元,我们只知道该物业不会持续很长时间。”

但是有充分理由将房屋以这种价格出售。日光不仅通过破损的窗户进入,而且还通过窗框和墙壁上的孔进入。 

她说:“大多数工作表面和家具都是生物降解的。”

“我们在厨房里看了一眼,发现烤箱里有整个鸡chicken体。”

后来,他们俩发现在该旅馆的阁楼上住了另一只鸟。

“喜pies已经穿过天花板上的孔,并嵌套在其中一间卧室里。”

但是,该物业最令人震惊的疏忽迹象是在浴室里发现的。尽管以前的所有者很早就撤出了该物业,但他们显然希望在室内设计方案上留下自己的烙印。

嘉莉说:“浴缸中的斑块是人体的形状。” 

“我和我丈夫不同意它看起来更像是犯罪现场还是现代艺术。”

不过,嘉莉知道,随着房地产经纪人通电话给海外投资者,以及其他准买家在车道上拉动,投资机会很快就会消失。她解释说,投资的决定权归根到底。

她解释说:“我们感到担忧,因为我们没有财力聘请装修专家。”  

“我们知道,我们必须自己完成大部分工作。” 

幸运的是,嘉莉被告知,勤奋,奉献和耐心可以带来回报。 

远离翡翠岛

嘉莉(Carrie)于1983年小时候从北爱尔兰移民,并回忆起她在澳大利亚的青年时期,称其为“持续的搬家和装修”。她的第一次房地产开发经历来自她的父亲在维多利亚州的弗兰克斯顿(Frankston)购置房屋并决定对房地产进行细分。尽管嘉莉(Carrie)的父亲是一名职业律师,但他来自一个工人阶级家庭,并且了解房地产投资的好处。

嘉莉说:“他想投资房地产,这样他就不必依靠他的工作来获得财务担保。” 

“我们居住在主要物业中,而细分是为房客准备的。” 

家族中没有人不遗余力地参与开发过程。父亲在2013年去世后,嘉莉对自己的成长更加反省。

她说:“当我只有八岁的时候,父亲为我们准备的每块砖付给我姐姐和我两美分,”

“我会用刷子清理砂浆,然后姐姐会把它们整齐地堆放在我父亲那里。”

嘉莉(Carrie)当时承认,她本来希望和朋友一起在沙滩上–她现在认为,这些经历赋予了她宝贵的生活技能以及实用的装修知识。  

她说:“他向我们展示了如何在墙壁上抹灰,如何绘画,甚至如何瓷砖。”

“当需要投资第一笔房产时,我已经做好了充分的准备,因为我既知道自己的局限性,也知道自己的装修能力。”

二十年后,嘉莉面临购买伊丽莎山(Mount Eliza)房产的决定。尽管摆在眼前的整修规模令人望而生畏,但明确的策略却鼓励她继续进行购买。  

“我和我丈夫一直计划用理想的邮政编码翻新最破旧的房子,然后出售。”

这对夫妇希望通过DIY装修快速制造资产,这意味着他们必须在此过程中占用该物业。他们竭尽所能地望向该物业的羽毛装饰住户及其独特的浴缸设计。  

她说:“我们可以看到该物业在结构上是合理的。”

 她补充说:“伊丽莎山的资本增长预测也给我们留下了深刻的印象。” 

房屋签约顺利进行时,装修工作是旷日持久且艰难的事情。嘉莉(Carrie)解释说,在最初的几个月里住在这栋房屋真是太可怕了。 

她说:“当您度过一个没有内墙,没有地毯,没有窗户的冬天时,买房的浪漫感觉很快就会消失,更不用说中央供暖了,”她说。

“由于我们俩都将继续全职工作,所以我和我的丈夫会在工作前后花费数小时进行装修。”

夫妻俩决定对房屋进行翻新和装修,使其具有高品质的装饰,以补充埃里扎山地区的美感。 

她说:“充分利用我们的翻新预算是正确的举动。” 

“室内陈旧的房屋与经过精心装修的房屋之间的销售价格存在很大差距。”

经过几个月的工作和仔细的预算,这对夫妇几乎能够使该物业的资本价值从192,000美元增加到370,000美元。 

家庭优先

收购伊丽莎山使Carrie有了物业投资的第一条规则-每个物业都需要制定策略。 

她的下一笔投资会告诉她,策略必须随着时间而改变。 

当嘉莉和她的丈夫在萨默维尔(Somerville)买了一套四居室的房子时,对进化的需求变得显而易见。

她说:“也许正是因为酒店的闲置房间才使我们开始考虑建立家庭。”

尽管这对夫妇喜欢翻新Somerville的购房,并将房产的价值从52.5万美元增加到了95万美元,但他们开始考虑买卖策略可能对孩子的生活产生怎样的影响。

她解释说:“如果您决定要孩子,那么'购买,居住,装修和出售'策略会有很多弊端。” 

“这意味着不断更换学校,将多余的现金用于装修工作,并永远担心装修前物业中的健康危害。”

为了在对物业翻新的热情与希望组建家庭的愿望之间寻求平衡,两人同意在翻新Somerville物业后从投资中喘口气。 

她说:“事后看来,这段不活跃的时期非常重要。”

“这给了我们时间来合并我们的财务,重新审视市场趋势并确定我们的下一次购买。”

这对夫妇在购买Somerville六年后的2012年,在弗兰克斯顿(Frankston)找到了两对两居室房产,这提供了很好的出租机会。不久,这两个物业的总价为525,000美元,并通过萨默维尔翻新工程获得的股权提供了部分资金。他们的翻新预算是通过研究和他们在Mount Eliza拍卖中的经验相结合而确定的。 

 她说:“我们了解到,我们希望吸引那种类型的租户,这些高质量的装修都带有良好的固定装置和配件。”

嘉莉(Carrie)解释说,确保租户安全的过程变得非常有竞争力,因为她认为,租户可以更好地了解自己的权利,并且可以选择的财产范围更广。 

她说:“尽管了解该地区的社会经济状况很重要,但您始终希望吸引该地区的最佳租户。”  

“此外,我们非常希望保留相同的租户,因为我们知道该物业及其家具将有更好的机会得到照顾。”

嘉莉(Carrie)解释说,高品质的家具可带来良好的财务回报,因为它们可折旧且可提供更多的保修保护。 

嘉莉说:“新家具还意味着,如果我们要出售的话,房产将做好市场准备。” 

嘉莉缺乏开发房地产的经验,因此鼓励她寻求房地产经理的建议。这一决定使她丝毫不后悔。实际上,她说,这对她的房地产翻新成功起到了重要作用。

“看似很小的功能-例如安装浴缸或创建开放式厨房,对您吸引的租户类型有很大影响。”

嘉莉(Carrie)解释说,通过将他们纳入装修过程,她与物业经理建立了牢固的关系。  

“很多人只是使用物业经理来查找和检查房客。

“因为我们的经理在开发阶段有发言权,所以鼓励他们通过适当地筛选租户并进行定期检查来培养我们的投资。”

嘉莉(Carrie)的装修工作使她能够将自己在弗兰克斯顿(Frankston)的其中一处房产的每周租金从185美元增加到310美元,并且将其资本价值提高了100,000美元。嘉莉第二次购入弗兰克斯顿(Frankston)被证明是一笔同样可观的投资。 

“尽管我们买了第二套弗兰克斯顿物业,价格比第一套少了5,000元,但其租金收益率更高,为6.1%。” 

久经考验的团队合作

自小时候就帮助细分家人的财产以来,嘉莉走了很长的路要走-她现在拥有四个财产丰富的投资组合。此外,她从装修结果中获得了正的现金流,并增加了购买Frankston的租金。 

 她说:“我们设法将投资组合的贷款对价值比率控制在70%以下。”

“这最大程度地降低了我们的借贷成本,并帮助我们避免支付贷方的抵押保险。” 

Carrie将她的许多成功归功于团队合作。

“如今,过多重视自治。

“尽管没有自信心不会走远,但通过与志同道合的人接触并与他们合作可以取得最佳结果。”

嘉莉(Carrie)在整个投资过程中都从中受益匪浅,包括与姐姐一起打磨砖块,与丈夫进行午夜翻新以及与物业经理合作以优化弗兰克斯顿(Frankston)投资。她解释说,关注现在她的家乡城市的投资机会是维持有效工作关系的关键部分。

她说:“如果您进行更广泛的投资,则可能会失去与人之间的个人联系。”

“我们现在已经建立了一个值得信赖的商人团队,他们可以信任并且了解我们期望的质量。”

在最新的装修完成后,她在艾伯特公园(Albert Park)拥有一间卧室的精品酒店,她计划再度摆脱房地产游戏。这次决定背后的原因有些不同。 

嘉莉说:“当你滚来滚去时,很容易发疯并开始疯狂地消费。”

尽管这对夫妇对将来某个时候再分割一个较小的房产的想法很感兴趣,但他们表示,他们并不急于进行进一步的投资。

“较小的发展通常会带来良好的装修效果,因为所需的结构变更更少。

“我们花时间寻找下一个。”

一种尺寸并不适合所有人

嘉莉(Carrie)房地产投资策略的本质使她可以在两次购买之间休息一下。她解释说,她的重点是购买具有翻新潜力的房地产,而不是购买计划外的房地产或经过翻新的房屋。 

“在墨尔本的地铁圈中,只有少数具有资本增长潜力的物业。

“我们的重点是可以快速翻新并由长期租户占用的物业。”

嘉莉解释说,对一个人好的投资策略不一定对另一个人好的投资策略。 

“我们的方法并不适合每个人,它对我们有用,因为我们有时间指导发展,但我们仍然不介意动手。”

爸爸会为之骄傲。

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