拍卖的7条规则



我们所有的首都都举办拍卖会;一些比其他更多。墨尔本是著名的拍卖之都,但悉尼和布里斯班也占有相当的份额。从现场风格到室内风格,一件事很普遍。买家通常对拍卖感到焦虑,最认真的竞标者认为拍卖过程充满压力。

博客: 凯特·巴科斯(CATE BAKOS) 凯特·巴科斯(CATE BAKOS)财产  

没有魔力可以消除紧张的情绪,如果说实话,即使有经验的拥护者在拍卖的序言接近尾声并且拍卖师要求开标时也会肾上腺素激增。

尽管有七个主要因素,但它们可以对投标人的成功机会,减轻风险的程度和控制感产生重大影响。他们来了:

1.整理好您的财务状况

许多购买者从一开始就发现自己处于不利地位,因为他们找到了自己喜欢的房产,然后在不公平的时间范围和压力下争先恐后地拼命试图无条件购买。许多幸运的买家找到可以及时交付预先批准的经纪人或银行家,但可悲的是,由于没有优先考虑财务问题,因此有许多人无法竞标他们喜欢的房产。银行处理时间从24小时到数周不等。

时间因应用程序的复杂性而异,其他外部因素通常会影响周转时间。仅仅因为拍卖即将进行,就认为放贷人可以提供优先服务是天真的。逛街前,最好先对完整的预批准和完整的信用评估进行排序。作为买家的拥护者,我参加了很多拍卖,因为我最强大的竞争无法及时吸引他们的资金。

2.了解您的市场

我的意思是;了解最近有哪些其他类似物业售出,价格如何。准备好将它们与您感兴趣的产品进行公平比较,并且不要忘记考虑市场增长。一旦您对房地产在公开市场上可能有价值的价值有了一个合理的想法,就可以评估成功的机会,并决定是否在其中投入时间和精力,或者让它过去。

没有什么比花钱进行建筑物检查和合同审查更令人沮丧的了,只是发现您的最高限额不足储备金。

3.了解有关该物业的更多信息

不要只考虑明显的因素,例如位置,土地面积和居住类型。研究可能使其无法成为主流或增加稀缺性价值的因素。必须考虑利弊;它可以帮助购买者确定财产可能吸引大量购买者还是少数。不过请记住;由于稀缺性,古怪的房地产可以在拍卖中表现良好,但古怪的房地产可以从转售和“上市天数”的角度提出问题。

有句老话:“买便宜货,卖便宜货”,所以要谨慎选择。怪异的坏处,即使它吸引了您,也只有在您计划从不出售它并且从不依赖于它的股权增长的情况下,才可以。

4.确保法律专家审查您的合同

即使是经验丰富的房地产买家,他们整天都在查看合同,他们也没有能力像专业人员那样进行搜索和了解法律。我们有一项政策,禁止我们在没有合格的法律专业人士在拍卖前审查合同的情况下进行投标。从令人讨厌的特殊条件到限制性的契约,从困难的条款到昂贵的阶层问题,这个清单还在继续。

在尽职调查阶段,任何买家都不应低估优质法律专业人士的价值。正如我们所说; “没有评论,没有出价。”

拍卖不允许冷静期。竞买人竞标原样购买。购买是无条件的。买家不应掉以轻心。

5.不要低估建筑检查的价值

就像法律审查一样,建筑物检查可能会发现肉眼看不到的问题。无形的支出才是真正的伤害。我将“隐形”描述为需要注意的项目,但实际上并没有增加任何可感知的价值。这些可能包括:电气重新布线,屋顶改建,清除石棉,去除白蚁,重新阻塞/重新绊脚,过多的地层对诸如渗水或破裂的问题的影响。

这些物品可能会吓到知道这些物品的购房者,但在许多情况下,除非他们聘请专业人员来检查房产,否则购房者并不知道。认为自己可以“看到”问题的购买者是幼稚的。我已经看到很多情况下湿度计可以节省一天的时间。

我们并不都配备湿度计,但好的检验员会配备湿度计。花几百美元,就不能低估报告的价值。显然,在花费数百美元之前,需要先考虑购买者以确定购买者的“成功机会”,但在我看来,这对于任何年龄的人来说都是一笔宝贵的投资。

6.了解活动

同时测量兴趣水平以及市场上的其他类似物业。

“竞争性”物业可能会显着影响可能的售价,就像竞争性买家可以提高卖方的价格一样。我们经常对所谓的“微过剩”感到兴奋;比给定郊区的特定住宅类型的正常水平更大的表示。如果一场房地产运动吸引了大批真正的买家,那么竞标者可以预见到更多的竞标者。

可以使您真正了解购买者兴趣的问题包括:
-有多少买家通过该物业?
-您提出了多少合同要求?
-已经进行了多少次建筑检查?

最后一个问题通常是关键。投资于建筑物检查的买家可能会出价(前提是检查不会发现令人讨厌的惊喜)。

7.在拍卖前设置一个固定的“拉伸”限制

确保它基于研究,并准备好充满信心地竞标(没有第二种猜测)。

最好的投标者是那些了解的人。
-可比的销售研究可能得出的“市场价值”
-可能竞争的买家
-代理商及其个性
-他们竞标的条款
-财产事实(法律和建筑物相关)
-合适的价格。这是可以购买更好财产的价格。

投标者越有信心,对反对者的威胁就越大。那些停下来讨论价格或接听电话的人表现出明显的疲软迹象。坚定,自信,听得到并且准时是必不可少的。没有迟到的竞标,没有停顿和没有受到威胁的迹象是要记住的三个重要方面。
缺乏完成任务所需信心的投标人应请可靠且有信心的人为他们完成这项任务。

凯特·巴科斯(Cate Bakos)

凯特·巴科斯(Cate Bakos)

凯特·巴科斯(Cate Bakos)于2003年离开化学领域,进入房地产行业。她作为上市代理人和抵押贷款经纪人的经验使她在与买家合作和塑造投资者经验方面处于有利地位。

2013年,凯特(Cate)入围了“年度澳洲电信(Telstra)年度女商人”决赛,并入围了“年度REIV年度买家代理”。

凯特(Cate)于2014年离开她的前雇主和董事职位,创立了凯特·巴科斯(Cate Bakos Property);维多利亚州一家精品店,专为她的忠实客户而设计,是“买方倡导”业务。要了解有关Cate Bakos Property的更多信息,请访问 www.catebakos.com.au

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