如果负面负债法发生变化,会发生什么?



卡梅伦·麦克埃沃伊(Cameron McEvoy)

随着有关工党选举承诺对澳大利亚负面负债法进行彻底改革的公开讨论不断,这对房地产投资者有何影响?

博客ger: 卡梅伦·麦克埃沃伊(Cameron McEvoy),房地产评论员, 财产通讯员

关于工党的选举承诺,澳大利亚将大刀阔斧地修订负面的齿轮传动法,已经引起了公众的广泛讨论。无论谁在即将举行的大选中获胜,消极杠杆现在在公众眼中都非常激烈,并可以进行辩论。这是一件好事。

那么,应该选举工党,并且他们的(尽管有缺陷的)消极杠杆政策将会有什么可能的结果?

目前,在选举成功或之后,自由党政府似乎不太可能在政策制定方面施加负面影响。但是,在这个问题上已经引起了足够多的关注,公众的压力可能会迫使自由党做出未来的政策决定。

虽然它似乎很可能自由党政府将重新选举在即将到来的选举,这可能会再次回摆向劳动。

但是,如果自由党加入进来,就无法设想对现有的负面负债政策进行很多调整。如果他们确实进行了更改,则必须确保所有粗略的负资产负债率政策/税法变化都相应地解决了所有投资类别(财产和其他)的问题。

但是,让我们想一想的是,工党会加入他们的“祖父式方法”以进行负面齿轮大修,该方法将于2017年7月1日生效(按目前的提议)。

在这种情况下,我对大多数投资者的愚见是,我们可能会看到以下某些或确实几种后果(尽管当然还有更多的可能!):

老房子疯了

固定房屋(而非固定公寓)可能会再次出现购买激增,导致天文数字价值增长,但仅限于2016-17财年。基本上,准投资者将购买最可能增长资本的房地产资产(即,在最佳地点的最大块土地上的已建房屋)。

他们将进行争吵和争吵,并大幅度竞价,以确保在2017年6月30日的关键日期之前完成并结束某物业的和解。这样,这些房屋将在该买主的有生之年享有CGT豁免,并且不会在购买者对这些房屋的所有权期限内受到即将发生的变化的影响。

对公寓的严重影响-新公寓和现有公寓

由于工党提议的变更,至少在未来的12个月内,新建筑(其中一些澳大利亚市场在2017年左右已经供过于求)可能会面临初始价值增长减弱的问题。

在2014-15年度的高价“竞标”期间(当人们在砌砖之前就按计划购买这些东西时)预先批准了贷款的银行的最终估值可能会大大低于按计划购买的价格值,这意味着没有现金缓冲来弥补缺口的买家可能会被迫亏损出售。

在几个供过于求的市场(也许是布里斯班内城区和墨尔本中央商务区),这可能会导致房地产大卖。

但是,我们必须记住,在政府开始说“哦,嘿,看看这里”的那一刻,这种供应过剩的“倾销”就会发生。现在唯一有资格获得负资产负债补贴的物业恰好是全新的房屋。 !怎么样:现在有很多选择,而且价格低廉!买,买,买!’

尽管存在若干(重大)缺陷,但工党的消极资产负债提议并非完全基于naïveté。工党知道新单位的供过于求即将到来,这可能给澳大利亚带来巨大的经济问题。因此,从某种意义上说,他们的负面杠杆“解决方案”(至少针对房地产资产类别)旨在为供过于求的单位提供软着陆,以为政府带来更多税收。

那么现有/既有的单位和公寓会成为失败者吗?

在这种情况下,一个失败者将是现有公寓。为什么?因为:

a)他们将面临来自新兴,更漂亮股票的激烈竞争;

b)他们无权享受任何负面的负债优惠;和

c)土地上的房屋将产生比任何种类的单位(新的或现有的)更大的资本增长价值。

因此,未来的投资者可能会考虑现有的公寓并思考:“没有动力去购买这只股票”。也许现有公寓的价值会有所下降,而购房者会加入以挽救这一天?

哦,但这只是另一个问题。因为所有那些抢购便宜的现有公寓的购房者现在都将成为业主,从而退出租赁市场。这意味着投资者急于购买光鲜的新公寓(由于其税收优惠/激励措施),并再次竞标它们(也许开始多付),这将有空置率上升的风险,因为有大量租房者离开了公寓。市场。

负资产负债率能否激励有抱负的投资者做出更好的房地产投资决定?

以上观点有些戏剧性,但希望这种变化至少会导致人们做出更明智的房地产投资决策。投资者开始问自己的最大问题应该是:‘税收优惠对我的投资策略有多重要?相对于我的所得税,我现在处于人生的哪个阶段?’。

成功的澳大利亚人(无论如何,从职业角度而言)通常在30多岁到40多岁之间支付最高的年度所得税。这是他们的职业高峰,因此,他们将要缴纳很多所得税。

因此,如果您是一位开始以45岁开始购买的投资者,则必须问自己:“从税收的角度来看,如果我对这处房产拥有长期所有权,负资产将产生多少收益?”也许更明智的策略是在土地上购买房屋而没有任何税收优惠,因为处于现阶段的某人可能会获得更高的收益,并支付更多的税款,而不是将新公寓的收益静音,从而获得一点收益。负齿轮。

如果您要退出全职工作(因而税率更高),或者随着时间的推移物业资产增长很少,那么负资产负债福利有什么好处?用最少的CGT加上一点税来维持多年的净身价可能不值得。

E使消极杠杆的“价值”与您的整体战略相提并论

这也应说明对收入者不利的资产负债税激励政策的价值。两个主要方面都引用了(和错误引用了)哪种类型的收入者拥有什么比例的投资物业的统计数据。 

无论数量多少,都希望可能发生的任何不利的杠杆政策变化都将使准投资者和现有投资者根据以下因素重新考虑其未来策略:

a)当前收入水平;

b)直到他们打算离开劳动力或减少其工作量/以工资为基础的收入的时间;和

c)总体投资策略及其可能取得的预期成果。

卡梅伦·麦克埃沃伊(Cameron McEvoy)

卡梅伦·麦克埃沃伊(Cameron McEvoy)

卡梅伦·麦克埃沃伊(Cameron McEvoy)是悉尼的房地产投资者和房地产评论员。五年多来,他一直在发布房地产新闻和评论网站, 财产通讯员.

Cameron拥有麦格理大学的媒体学士学位。由于他没有商业财产业务或既得商业利益,因此他以对所有财产的中立和独立立场感到自豪。

他还定期为房地产投资出版物和网站做出贡献,涵盖各种主题和趋势。

如果负面负债法发生变化,会发生什么?
会计每日徽标
从网上

最新热门提示