为什么我在猎人谷买了



西蒙·普莱斯利

该区域可能未设置为即时增长,但它提供的功能远远超出了最初的需求。

博客ger: 西蒙·普莱斯利(Simon Pressley),董事总经理, 属性学

随着过去三年煤炭价格的下跌以及悉尼房地产价格的反差上升,像猎人谷这样的地方已经成为房地产评论家的目标。这些评论员要么记忆短促要么听不清,这是因为不久前,像《猎人》这样的区域性场所蓬勃发展,而大多数省会城市的房地产市场都陷入困境。

当我们将房地产价值中位数的平均年度变化与租金收益相结合来计算过去15年的“总回报”时,猎人谷内地方政府机构(LGAs)的房地产市场实际上跑赢了大悉尼的43个LGA和29个大墨尔本地区的31个LGAs。塞斯诺克(Cessnock)(在澳大利亚550个LGAs中排名第77位)是该地区表现最佳的市场。在澳大利亚前40%的地区中,梅特兰(第134位),纽卡斯尔(第175位),辛格尔顿(第209位)和穆斯韦尔布鲁克(第220位)的LGAs排名最高。

从2008年底全球金融危机爆发到2014年底,即使考虑到煤炭行业的低迷,亨特谷的房地产市场仍然可以与所有首府城市相提并论,悉尼和墨尔本除外。

猎人谷是一个大区域,人口接近700,000。该地区的各种行业可以说是澳大利亚最受欢迎的行业。由于不同的房地产入门价格,租金收益和行业驱动因素,Hunter内部的每个市场之间确实存在很大的差异。

纽卡斯尔主要是重工业,拥有波音,BAE等一些大型制造商以及澳大利亚的主要战斗机基地。世界上一些质量最好的煤炭是在上猎人谷生产的,并从纽卡斯尔最大的煤炭出口码头向日本,韩国,中国和台湾等地出口。纽卡斯尔拥有首都的基础设施和经济特征,房价中位数为475,000美元,租金收益率约为4.5%。

在资本增长和租金回报方面,纽卡斯尔比大悉尼地区具有更好的投资潜力。但是,在澳大利亚其他地方有更好的位置。

由于中位房价低至40万美元,收益率仅为4.5%,史蒂芬斯港和麦格理湖是许多生活方式的发源地,不可能使投资界大为火爆。

梅特兰(Maitland)还是一个大型的区域性小镇(人口75,000),具有非常优质的零售和商业服务,房屋中位价为40万美元,租金收益率为5%。管道中有一些新的供应,包括一个大型的亨特利庄园,有可能在未来几年内限制增长。

丰富的农业用地,丰富的供水和连绵起伏的丘陵为酿酒厂,旅游业和农业创造了理想的环境。塞斯诺克(酿酒厂国家)的房价中位数约为30万美元,收益率超过5%,尽管就业情况可能会零星。

煤矿在上亨特。与昆士兰州中部的煤田相比,亨特谷矿区的生活质量更高,行业的多样性也更大。辛格尔顿(Singleton)拥有重要的军事基地,穆斯韦尔布鲁克(Muswellbrook)是马场和生产国,其本地TAFE设有高等教育机构。辛格尔顿(Singleton)和穆斯韦尔布鲁克(Muswellbrook)的房价中位数和租金收益率与塞斯诺克(Cessnock)非常相似,但是我认为中长期投资者的潜力略高。

与某些看法相反,近年来猎人谷的就业增长一直稳定。中上游猎人区在2013年和2014年净失业,然后在2015年反弹。随着采矿业劳动力因煤炭价格下跌而缩水,行业多样性和生活方式构成了上亨特郡房地产价格的大幅下跌。澳大利亚煤炭相关市场的房地产价格在2012年末达到峰值,此后,以撒LGA(由Moranbah和Dysart组成)的LGA的价格下降了64%,而Muswellbrook的下降幅度则为9%。

世界上一些最大的公司已经在猎人谷投资了数十亿美元。煤炭很容易成为世界上最大的电力来源,并且可能会保持这种状态至少几十年。许多人没有意识到的是,世界上的必和必拓在后台非常活跃,在过去的几年中,在上亨特地区进行了多次采矿扩展应用。尽管矿业公司的收入受到压力,但它们在减少开支(尤其是劳动力成本)方面非常成功,而且很明显,他们正在整理自己的鸭子,以便在煤炭价格曲线再次转弯时就可以动起来(我们比顶部更接近底部)。

我最近以自己的投资组合购买了上猎人城的一处房产。我预计短期内不会出现惊人的增长,但是整个澳大利亚现在很少有地方会轰鸣。我坚信选择基本面的地点并在市场不景气的时候进行购买。这种理念使我能够以仅$ 248,000的价格购买这套经过全面翻新的三卧室房屋的垃圾。

我并不是在提倡每个投资者都这样做。对于拥有较小房地产投资组合的客户,Propertyology建议在其他几个地点首先购买。我自己的策略是通过补充我在其他州和其他行业已经拥有的敞口来保持投资组合平衡。此次收购代表着市场底部的一小笔资本支出,以及对目前比大多数人意识到的要多的行业(煤炭)的少量敞口(请问世界最大的矿业公司必和必拓)。

西蒙·普莱斯利

西蒙·普莱斯利

西蒙·普莱斯利(Simon Pressley)是 属性学。西蒙(Simon)曾连续3次获得澳大利亚年度买家代理奖,是REIA名人堂入选者。 属性学的核心业务涉及对澳大利亚全国房地产市场进行全时分析。他们专门为房地产投资者服务,其服务包括在澳大利亚各地经过战略选择的地点购买房地产。

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