在场外物业上提出要约



凯特·巴科斯(Cate Bakos)

什么是场外物业,它们是如何产生的,它们可以为您作为买家带来哪些机会?

博客ger: 导演凯特·巴科斯(Cate Bakos), 凯特·巴科斯房地产

买家询问他们。代理商得到他们。买方的经纪人很喜欢它们。

在这个快节奏,积极进取和竞争激烈的市场中,我们发现自己(尤其是在拍卖很普遍的东部沿海首府城市),任何避免竞争的机会都是买家梦dream以求的。

显而易见的问题是–为什么如此炙手可热的市场中的卖方会决定走这条路?是什么促使卖方将财产提供给少数买家,却不花任何力气将财产推销给更广泛的受众并从竞争性市场中获得收益?

卖方为何有五个原因在市场外出售其财产,而买方却发现自己提出了对非市场财产的报价时,能够确定哪个原因才是合理的。

第一个原因是我成为买方倡导者的一部分感到最不兴奋。我们对这些类型的场外警报提出质疑,不要在此浪费我们的时间。

1.卖方是贪婪的或妄想的(或者只是对出售不感兴趣),但告诉经纪人,他们“愿意以X价格出售”。如果卖方实际上没有销售动力,并且设定了不切实际,过高的销售价格,那么精明的买方就不会对此感到兴奋。卖方不希望出售房地产或在营销活动上花费任何金钱这一事实,也应阻止代理商从事该项目。但是有时候,一个没有动力的卖家可能会很幸运。

2.卖方看到过类似的财产出售(也许是邻近的财产或类似的单位),不仅对结果感到惊讶,而且对出价较低者坚韧的实力感到惊讶。此次出售使他们有了深思熟虑的想法,他们决定利用附近的竞争形势,并在他们情绪高涨的同时抓住情绪低下的人。对我们来说,倡导者以我们错过最初房产时所花的相同价格,甚至有时少一些的价格,购买相同数量的单位,对我们来说并不罕见。这些商家信息对双方都有利,有时由于卖家无需支付任何营销费用,因此可以让买家略有折扣。

3.卖方可能遇到困难的个人处境,或者可能对知道自己正在出售的任何当地人,朋友或家人不满。这样的情况可能包括离婚,死亡,金钱问题,或者可能只是非常私人希望自己经营生意的产物。只要代理人谨慎,卖方的动机是真诚的,那么这类销售就很常见。

4.卖方可能有一些古怪的要求,在与主流买方市场打交道时很难满足。例如回租协议,其中卖方正在建造财产,需要资金以继续进行建造过程,而此时仍需要屋顶。或者卖方可能需要时间来寻找下一个财产,并且不想搬入临时住所。有时候,孩子的考试时间或家庭疾病可能意味着他们很难满足正常的30天,60天,90天的解决期。竞选活动的各种种种原因都可能导致卖方私下列出并允许代理商找到更能适应的合适买方。在这种情况下,买方的拥护者通常会与有动机的买方和投资者进行联系,这些人可以对这种古怪的情况进行修正。

5.进行场外销售的最后一个但也是最常见的原因与缺乏适当的销售活动的时间有关。那些选择先缩小规模或升级房屋而不先出售其现有房屋的人,如果他们不考虑合理的销售计划,则可能处于不利地位。在拍卖盛行的墨尔本和悉尼,卖家需要给自己足够的时间来执行以下所有操作:

  • 整理房子出售。这包括花园,重新粉刷,维修,整洁等。
  • 找一些当地特工进行彻底的采访。无论数字是一,二,三还是更多,这都应该引起我们的充分注意,因此不要着急
  • 听取代理人的建议,并为酒店准备一些进一步的作品以准备照片。这可能包括设计师输入和租用家具
  • 摄影和照片选择,文案撰写以及检查和拍卖日期的协调

这个过程可能需要大约四个星期。广告系列投放到互联网后,典型的拍卖广告系列将再花费四个星期(给定或几天)。那时卖方已经到了60天大关,而销售尚未开始。

通过为买方提供30天,60天或90天的期限,从出售决定到结算日期的最长期限为150天。但是,购买者很少会给自己150天的时间来购买下一套房子。这让缩短了的竞选活动或通常没有任何竞选活动的方式让位。

因此,在非市场上引入购买者的拥护者,可能会吸引那些将自己置于不幸的位置,要求进行快速销售的卖方。这就是为什么我们始终建议买方客户在出售其当前房屋之前谈判其下一个房屋时尝试150天的结算期。作为购买者的拥护者,这些购买对于我们的购买者而言通常是令人兴奋的,但是对于供应商而言,可悲的是,通过一些计划可以避免这些购买。

凯特·巴科斯(Cate Bakos)

凯特·巴科斯(Cate Bakos)

凯特·巴科斯(Cate Bakos)于2003年离开化学领域,进入房地产行业。她作为上市代理人和抵押贷款经纪人的经验使她在与买家合作和塑造投资者经验方面处于有利地位。

2013年,凯特(Cate)入围了“年度澳洲电信(Telstra)年度女商人”决赛,并入围了“年度REIV年度买家代理”。

凯特(Cate)于2014年离开她的前雇主和董事职位,创立了凯特·巴科斯(Cate Bakos Property);维多利亚州一家精品店,专为她的忠实客户而设计,是“买方倡导”业务。要了解有关Cate Bakos Property的更多信息,请访问 www.catebakos.com.au

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