商业与住宅



 朱利安·法迪尼(Julian Fadini)

自我管理的超级基金是否更适合投资于商业或住宅物业?

博客 ger: 导演朱利安·法迪尼(Julian Fadini), 贝尔维资本金融服务公司

 朱利安·法迪尼(Julian Fadini)

自我管理的超级基金是否更适合投资于商业或住宅物业?

用SMSF借贷购买住宅物业似乎很受欢迎,但现实情况是,来自自我管理的超级基金的更多资金正流入商业地产。

如果考虑澳大利亚税务局对SMSF的统计数据,大约有540亿美元投资于非住宅房地产,而直接住宅房地产投资约为170亿美元。

自1998年以来,允许SMSF受托人将其资金的100%投资于商业地产。然后,基金成员可以从该物业经营业务。

在此之前,SMSF可以在此类财产上投资的最大金额为其储蓄的40%。但是,自2008年以来,基金已经有能力借钱为这些物业融资。

SMSF受托人企业所有者可以享受特别优惠,以购买和占用其经营的商业地产。它还允许受托人将经营业务的财产租赁给基金成员或关联方。

另一方面,不允许受托人购买和占用基金成员或与基金成员相关的任何人所拥有的住宅物业。在比较SMSF结构中的商业物业和住宅物业时,这是主要区别之一。

购买商业财产的大多数SMSF受托人之所以这样做,是因为其企业正在出租该财产。这样一来,所支付的租金就进入了他们的资金,而不是支付给房东。

该策略特别吸引人,因为当退休时机,受托人可以选择与企业一起出售财产,并且如果基金在出售前已进入退休金阶段,则可以免征资本利得税。

另外,受托人可以继续拥有该物业,并从新租户那里收取租金收入。但是,该策略的这一部分存在一些实际风险,应谨慎考虑。

无论受托人是否计划占用该财产,退出策略都至关重要。如果在出售时空置的商业物业,其价值将受到质疑。在这些情况下,它可能无法实现预期的资本增长。

此外,如果财产空置,它可能无能力为其养老金债务提供资金,这可能给希望退休的受托人带来麻烦。

在比较商业和住宅物业时,商业物业的租金收益往往较高。有人会争辩说,使商业财产成为一种有吸引力的选择。然而,这通常伴随着涉及较低资本增长的权衡。

投资者应注意,商业物业通常承担较高的风险,空置率和违约率远高于住宅物业。这就解释了为什么银行通常只考虑贷款与价值比率为70%或更低的贷款。

因此,商业财产可能很难正确解决,并且可能需要更高程度的研究和专业知识。 

 朱利安·法迪尼(Julian Fadini)

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朱利安·法迪尼(Julian Fadini)是 贝尔维资本金融服务公司以及抵押和财务顾问。 

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